HN: Mietrecht:Bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Kopfzahl müssen die tatsächlichen Bewohner erfasst werden, nicht nur die gemeldeten.
Bisher war es schwierig, in der Nebenkostenabrechnung für die Positionen, die nach Anzahl der Bewohner abgerechnet werden, die genaue Zahl der Bewohner zu ermitteln, es sei denn diese waren der Wohnung eindeutig zuzuordnen, weil sie dort gemeldet waren.
Oft wohnte der Freund oder die Freundin mit in der Wohnung und wenn keine Einzelzähler für Wasser vorhanden waren, oder die Müllgebühren nach Anzahl der Bewohner umgelegt wurden, entstand häufig Streit, weil behauptet wurde, Freund oder Freundin seien nur zu Besuch. Dadurch waren natürlich die Nebenkosten der Wohnung wesentlich niedriger, allerdings auf Kosten der anderen Mitbewohner. Jeder im Haus konnte beobachten, dass diese dort übernachteten und dort eigentlich dauerhaft wohnten. Trotzdem mussten diese verursachten Kosten in der Vergangenheit meistens die anderen Mitbewohner mitbezahlen, da nicht beweisbar war, wie häufig und wie oft diese sich dort aufhielten. So war das einzige Nachweiskriterium das Einwohnermeldeamt. Waren diese gemeldet, konnten sie in die Personenanzahl mit aufgenommen werden und somit waren die Kosten für den Verbrauch in der Wohnung natürlich wesentlich höher. Das konnte schon über
70,- € monatlich betragen. So haben die Gerichte in der Vergangenheit regelmäßig Nebenkostenabrechnungen bemängelt, wenn nicht eindeutig und nachweisbar die Personenzahl zugrunde gelegt wurde. Da man sich nicht täglich auf die Lauer legen konnte und somit jeden Tag dokumentieren konnte, blieb letztlich nur das Einwohnermeldeamt.
Das hat jetzt der Bundesgerichtshof(BGH) in Karlsruhe als nicht zulässig erklärt und eine Klage der Stadt Fürstenfeldbruck abgewiesen (Az: VIII ZR 82/7 vom 23.01.08).
Die Stadt hatte in eigenen Wohnanlagen Wasser, Abwasser und Müll nach der Kopfzahl der Bewohner angerechnet und dabei die Meldezahlen des Einwohnermeldeamtes zugrunde gelegt. Dagen hatte ein Mieter geklagt.
Da die Fluktuation in solchen Mietgebäuden relativ hoch ist, sah der BGH das Melderegiste als zu ungenau an. Deshalb müsse der Vermieter zu bestimmten Stichtagen die Belegung der einzelnen Wohnungen feststellen. Das würde auch gelten, wenn damit ein höherer Aufwand verbunden ist.
Auch wenn sich das Urteil auf den ersten Blick gerechter anhört, hat das Gericht jedoch nicht ausgeführt, in welchen Intevallen diese Stichproben stattfinden sollen und inwieweit diese Zahlen dann Bestand vor Gericht haben, wenn diese wiederum angezweifelt werden. Es ist nicht undenkbar, dass Mieter ihre wahre Zahl der Bewohner niedriger angeben um Geld zu sparen und zur Zeit der Abfrage jeweils nicht vollständig anwesend sind. Wie soll der Vermieter nun die genaue Zahl der Bewohner nachweisen? Es empfiehlt sich auf jeden Fall, möglichst nicht nach Kopfzahl abzurechnen und insbesondere bei Wasser Einzelzähler einbauen zu lassen. Das erspart eine Menge Ärger und Kosten.
